Imóvel na planta: preço de custo ou preço fechado?

     Há muito leio e escuto queixas de pessoas que adquiriram imóveis na planta através da modalidade Preço de Custo, e quase todas as reclamações se resumem na enorme discrepância entre valores reais e aqueles apresentados no ato da venda (adesão). Aliado a isso, soma-se a falta de clareza por parte de alguns vendedores em relação aos itens não inclusos no preço sugerido.

     Assim, tentarei esclarecer tal modalidade e demonstrar que, tomados alguns cuidados, é possível adquirir um imóvel a preço de custo sem (muitas) "dores de cabeça" e auferir lucro quando repassá-lo adiante.

No entanto, antes é preciso conceituar alguns termos utilizados:

• Incorporação: segundo o art. nº 28, parágrafo único da Lei Federal nº 4.591/64, "considera-se INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas."
• Incorporador: pessoa física ou jurídica que efetua a venda de frações ideais de terreno, objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas em edificações a serem construídas ou em construção, sob o regime condominial, contratando para tal os projetos que nortearão as obras.
• Construtor: pessoa jurídica registrada no CREA ou no CAU, contratada pelo incorporador ou grupo de condôminos para executar as obras de construção do condomínio conforme os projetos, e, portanto, responsável técnica pelas mesmas através de seus profissionais.
• Incorporador-Construtor: empresa que assume simultaneamente o papel das duas figuras jurídicas, sendo responsável pelo empreendimento e pela construção.
• Imobiliária: pessoa física ou jurídica registrada no CRECI, responsável pela intermediação na venda dos empreendimentos. O incorporador ou o construtor podem também possuir registro no conselho e assumirem tal papel.
• Fração Ideal: A Lei nº 4.591/64 denominou de fração ideal o percentual pertencente a cada um dos adquirentes (condôminos) no terreno e nas coisas comuns da edificação. Esse percentual é obtido pela divisão da área da unidade autônoma pela área total da edificação e é através dele que se aplica o rateio das despesas condominiais.
• Modalidade: modelo de contratação que estabelece a maneira como será desenvolvido e implantado o empreendimento imobiliário, nos moldes da Lei de Incorporação nº 4.591/64, que admite duas possibilidades: Preço Fechado e Preço de Custo.
• Comissão de Representantes: conselho formado por alguns adquirentes, nomeados para representar todo o grupo de condôminos de um empreendimento executado sob a modalidade Preço de Custo, com a obrigação legal de aprovar todas as contas apresentadas pelo incorporador e/ou construtor e fiscalizar o bom andamento da obra, conferindo a qualidade de sua execução, bem como do material nela empregado.

    

    A modalidade Preço de Custo é utilizada na aquisição de imóveis de médio e alto padrão, via de regra em condomínios com apenas uma torre, resultando, portanto, na formação de pequenos grupos de adquirentes que se responsabilizam pela incorporação do condomínio e contratam a execução da obra junto à construtora pelo regime de administração por uma taxa remuneratória.

   Já a modalidade Preço Fechado é a mais utilizada pelos incorporadores em seus lançamentos imobiliários, mormente aqueles atrelados a financiamentos bancários, caracterizando a figura jurídica de promessa de venda de unidade autônoma para entrega futura, porém já contendo projeto aprovado e incorporação registrada à margem da matrícula do imóvel (terreno).

       Mas quais as principais diferenças?

• Acréscimos: como o próprio nome diz, no Preço Fechado todos os custos inerentes ao desenvolvimento e implantação do empreendimento estão inclusos no valor ofertado para cada unidade, inclusive a remuneração do incorporador e a comissão da imobiliária, portanto o único acréscimo decorre do reajustamento de preço previsto em contrato; no Preço de Custo, o valor apresentado é meramente estimativo, sendo aferido periodicamente conforme o andamento da obra, resultando - comumente - em significativas diferenças em relação ao orçamento inicial.

• Prazo de entrega: no Preço de Custo, o prazo previsto para entrega das unidades não pode ser exigido, pois no regime por administração a principal variável que determina o andamento da obra é o volume de recursos aportados periodicamente pelos adquirentes, constantemente afetado pela parcela de inadimplência existente no grupo; já no Preço Fechado, o incorporador é obrigado a cumprir o prazo estipulado, podendo - no máximo - prorrogá-lo pelo período de carência de 6 meses, se assim tiver sido previsto no registro da incorporação.

• Prazo de pagamento: no Preço de Custo, o adquirente deve aportar todo o montante que lhe cabe durante a execução da obra, liquidando qualquer valor pendente até a entrega do imóvel; no Preço Fechado, é possível que parcelas de pagamento do preço do imóvel ultrapassem em muito a data de entrega do bem.

• Relação jurídica: no Preço de Custo, a construtora tem estabelecida com os adquirentes apenas uma relação de prestação de serviços de construção pelo regime de administração, enquanto que no Preço Fechado configura-se a relação de compra e venda com o incorporador.

• Responsabilidades: no Preço Fechado, todos os riscos do negócio (inadimplência, alta de preços, etc.) são de responsabilidade do incorporador; no Preço de Custo, quem assume os riscos são os adquirentes, proporcionalmente às frações ideais de suas unidades.

      

      A seguir, as principais vantagens da modalidade Preço de Custo e seus contrapontos:

Vantagens	Desvantagens
Pode gerar uma redução do valor total do imóvel em torno de 30% se comparado com a modalidade Preço Fechado.	Historicamente, são poucos os empreendimentos que proporcionam aos adquirentes tal economia, devido a vários fatores, entre eles: prorrogações de prazo gerando alto custo indireto; falta de um memorial de acabamentos contendo todas as especificações dos projetos; ausência do orçamento e planejamento executivos; falta de consonância entre os recursos financeiros e a demanda de suprimentos da obra.
O grupo de adquirentes, representado por uma comissão composta por alguns deles, tem poder de fiscalização e ingerência sobre as atividades desenvolvidas pela construtora.	Assume tal comissão responsabilidades de gestão sobre a obra, pois dentre suas competências está a conferência e aprovação da prestação de contas da construtora.
Flexibilização na aplicação dos materiais de acabamento nas áreas privativas, permitindo que cada adquirente customize sua unidade.	Se não houver uma administração eficaz por parte da construtora e da comissão, a obra pode se tornar um caos, resultando em atrasos, perdas de material e desentendimentos entre o construtor e o grupo.

    Pelo exposto, pode-se até concluir prematuramente, que a modalidade Preço Fechado é a única opção segura para a aquisição de um imóvel na planta, entretanto, adquirir um imóvel a Preço de Custo pode ser uma ótima escolha, dadas as condições abaixo:

1. não depender do prazo estimado para utilização ou venda do imóvel adquirido;
2. dispor de recursos adicionais àqueles combinados no ato da negociação;
3. participar ativamente do grupo, comparecendo às assembleias e envolvendo-se na comissão de representantes, a fim de contribuir para o bom andamento do empreendimento;
4. conhecer o histórico daqueles que estão à frente do empreendimento, sejam construtores, incorporadores, corretores de imóveis ou grupo de investidores.

    Fica evidente que o sucesso de um empreendimento a preço de custo passa por um acompanhamento minucioso e eficaz por parte da comissão de representantes que, em geral, não possui membros qualificados especificamente nesse segmento de característica multidisciplinar, já que envolvem de forma simultânea e integrada profissionais das áreas de engenharia/arquitetura, financeira/contábil e jurídica.

      Destarte, somente profissionais ou empresa especializados, contratados pela comissão, poderão exercer as funções necessárias ao bom andamento do negócio, cabendo-lhes como objetivo o acompanhamento técnico, o controle de custos e prazos, o monitoramento das contas e a consequente supervisão do fluxo de caixa, protegendo assim os direitos dos adquirentes e garantindo-lhes o resultado esperado.